Quando si affronta una disdetta dell’affitto, una delle questioni più delicate e spesso causa di fraintendimenti riguarda la gestione e il pagamento delle spese condominiali maturate nel periodo finale della locazione. Comprendere chi deve farsene carico, secondo la legge e la giurisprudenza più recente, è essenziale per evitare spiacevoli controversie e richieste di pagamento inattese o indebite.
Cosa succede alle spese condominiali in caso di disdetta
Nel momento in cui l’inquilino comunica la disdetta del contratto di locazione, si apre una fase di gestione del recesso che prevede obblighi reciproci fino al termine effettivo della locazione. Le spese condominiali rientrano tra quelli che la legge definisce oneri accessori, cioè costi aggiuntivi rispetto al canone concordato, tipici dell’uso dell’immobile e della normale gestione condominiale.
La normativa italiana stabilisce che le spese condominiali ordinarie – come riscaldamento, pulizia, manutenzioni ordinarie delle parti comuni – sono generalmente a carico dell’inquilino finché resta nel possesso dell’appartamento. Solo le spese straordinarie, cioè interventi eccezionali e non ricorrenti sull’edificio, spettano invece al proprietario. Questo principio è sancito dall’articolo 1576 del Codice Civile, che regola le rispettive responsabilità in materia di manutenzioni e spese accessorie.
Quando l’inquilino dà disdetta rispettando il periodo di preavviso, i suoi obblighi economici, comprese le spese condominiali ordinarie, proseguono fino all’effettivo rilascio dell’immobile.
Chi paga fino al termine della locazione
Durante il periodo di preavviso previsto per la disdetta, che di norma è di sei mesi salvo accordi diversi, l’inquilino resta responsabile:
- del pagamento del canone mensile;
- del pagamento delle spese condominiali ordinarie relative all’immobile occupato.
Dopo il termine del contratto – corrispondente alla riconsegna delle chiavi – tutte le spese future passeranno a carico del proprietario, salvo che subentri un nuovo inquilino. Le spese di manutenzione straordinaria, come lavori strutturali sull’edificio, competono sempre al proprietario, anche se questi vengono decisi e fatturati durante l’occupazione da parte dell’inquilino. Per la quota maturata durante la permanenza, però, la ripartizione va verificata in base alla tipologia dell’intervento e alle specifiche del contratto.
Cosa fare in caso di contestazioni
In alcuni casi, alla fine della locazione, possono sorgere contestazioni tra locatore e inquilino sull’ammontare o sulla natura delle spese condominiali imputate. L’amministratore di condominio invocherà sempre come obbligato principale il proprietario dell’immobile, dato che solo quest’ultimo è formalmente parte dell’assemblea e del regolamento condominiale.
- Se l’inquilino non ha versato alcune spese, l’amministratore può comunque rivalersi solo sul proprietario, che a sua volta potrà agire contro l’inquilino per recuperare quanto anticipato.
- L’inquilino ha il diritto di chiedere la documentazione che giustifichi l’importo richiesto dal locatore, entro un massimo di due mesi dalla richiesta ufficiale.
- Le parti possono decidere una ripartizione diversa da quella “tipica” nelle clausole contrattuali; tuttavia, non è possibile trasferire all’inquilino spese che per legge spettano solo al proprietario, come quelle straordinarie.
Si consiglia quindi di richiedere dall’amministratore il dettaglio delle spese per periodo e per tipologia, così da assegnare correttamente a ciascuno le proprie responsabilità economiche e limitare il rischio di contestazioni successive.
Casi particolari e giurisprudenza recente
La giurisprudenza ha affrontato casi in cui la disdetta anticipata dell’affitto è stata causata da problematiche imputabili al condominio stesso, come lavori non fatti o condizioni che rendevano l’appartamento inadatto all’uso. In una recente sentenza del Tribunale di Milano, è stato riconosciuto al proprietario il diritto al risarcimento del danno nei confronti del condominio: se l’affittuario lascia l’immobile per inadeguatezza dell’edificio dovuta a omissioni del condominio (ad esempio, perdite d’acqua mai risolte), il danno da perdita dell’inquilino può essere posto a carico del condominio stesso.
Un altro aspetto riguarda l’interruzione anticipata del contratto per cause di forza maggiore legate proprio alla vita condominiale: ad esempio, molestie gravi di vicini, lavori prolungati che pregiudicano l’abitabilità, infiltrazioni non tempestivamente risolte. Se viene accertato che l’inquilino ha lasciato non per sua volontà ma per inadempienza del condominio, questo può influire anche sulla ripartizione finale degli oneri e sulla richiesta di danni.
Le regole fondamentali sull’obbligo di pagamento
In sintesi, le regole da tenere presenti sono:
- Il proprietario è sempre il debitore principale nei confronti del condominio: tutte le spese devono essere pagate dall’intestatario dell’appartamento, che poi potrà rivalersi sull’inquilino se previsto dal contratto.
- L’inquilino deve pagare regolarmente le spese condominiali ordinarie maturate fino all’ultimo giorno di permanenza nell’immobile.
- Le spese straordinarie e gli interventi di manutenzione straordinaria restano a carico del proprietario e non possono essere trasferite all’inquilino, nemmeno con accordo scritto.
- Il locatore può recuperare dall’inquilino i costi di sua competenza con azione di rivalsa, ma risponde comunque personalmente verso il condominio.
Dopo il rilascio dell’immobile, ogni nuovo onere grava integralmente sul proprietario, fino all’ingresso di un eventuale nuovo affittuario. Un’ulteriore risorsa utile per comprendere la locazione e i principi che la regolano si trova anche nell’enciclopedia online più consultata.
Il modo migliore per evitare controversie resta la pianificazione puntuale della disdetta, la verifica costante delle posizioni contabili e una buona comunicazione con amministratore e locatore. Solo così si potranno prevenire errori e inadempienze che, talvolta, finiscono per essere decisi solo davanti a un giudice.
